我。不。想。看。REITs。原创 苏妩 寄傲居士 2022-04-09 00:08:54
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#在公募掉头发的阿妩
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我真的不想看REITs
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我不想看REITs。
我真的不想看REITs。
起因是公司面试的时候就在问REITs，前一阵子日常实习生面试的时候还在问REITs，几个小朋友能答上来的一看就是前一天晚上临场抱佛脚抱出来的，连遮都不遮一下。
好烦，为什么我要去看REITs。
于是当时实习入职以后那个老板给我发了一堆关于REITs的资料，我表面上笑嘻嘻地收下了，实际在上周新实习生入职的时候又，笑嘻嘻地原封不动给了她。
我一个看权益的，我不想去看REITs，我就不看。（手动微笑）
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但是作为一个打杂的实习生，有些dirty work不得不干，比如，华夏新发的那个REITs，公司需要扩充一下资料池。
但其实填完了我依旧脑袋空空并不知道这玩意在做什么。不过今晚因为明天要粗去丸激动到不想工作，就突发奇想手动尝试着用我脑子里那个七零八落的权益框架整合了一遍目前脑子里仅存的REITs信息。
2021年中旬丑国的REITs规模1.52万亿美元，同期丑国公募市场规模34.15万亿美元。占比4.45%。
我国呢？刚才看了一眼万得（2022年4月8日晚），12只公募REITs加起来364.13亿，公募市场规模25.78万亿。占比0.12%。从占比来看大约是美国的，三四十分之一吧（望天）。
但是底层的我国的不动产和基建的体量，保守按照老丑的一倍来算的话，理论上市场应该20万亿，空间大约是现在的，300倍吧。（啊这）
道阻且长啊同志们（拍肩）
不过用脚想也知道这个差距，毕竟老美上世纪60年代就开始搞这个东西了，国内2003年第一次引入，到2021年第一批9只公募REITs发行，当中投资者教育都教育了快20年（好像教育效果还行？此处问号）
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因为最近新发的那个中交REIT，提前好几天我的耳朵里就只围绕着一种声音：
“散户份额7.5%连10%都不到，买个P啊买。”
哦，好的。
于是昨天早上我一边工作一边完全冷眼旁观了wind时不时弹出来的中交REIT全市场募集规模已超x00亿的提示和朋友圈里不知道是做作还是看热闹的哀嚎。
......
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另外我国公募REITs有几个鲜明的特点，当然特点也不止这几个，只不过引起我兴趣的就这。
一个是底层资产必须是100%基础设施领域，不包括商业地产和住宅市场。对比全球市场30%基础设施领域REITs；美国市场40%基础设施REITs。
另一个是期限一般20年以上。封闭式管理，无法申购和赎回，投资者只能在场外进行撮合成交价交易。最短的首钢那个封闭21年（好像？）
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优点归纳成人话的话，可能归纳不完：
最大的大头肯定还是收益。22年的魔幻股市就不说了，laozi的偏股基金已经快跌破-20%收益了（微笑）。
而11只公募REITs年初至今7只正收益，成立至今收益则全部为正。涨幅最大的刚看了一眼富国首创57.54%，涨幅最小的平安广州3.28%。
忘了在哪里看到句话，“下有4%的政策保底，上有8%的市场预期，这样稳健型的优质资产在当下的市场太稀缺了”。
牛啊各位，赶紧冲。
第二个是分红，每年REITs至少要以不低于90%可供分配金额向投资者分红一次。大部分首批上市的公募REITs在招募书中预测第一年分红收益率可以达到4%-6%之间。而2022年2月银行5年期大额存单平均利率不到4%。
也就是说REITs的整体风险收益水平应该在，债券之上股票之下。
第三个是相对于底层资产房地产的优点。REITs的正常名字叫房地产投资信托基金（什么长长长长长的名字啊）房子肯定是买不起的（微笑），而REITs投资最低几百元就能参与（微笑），A股REITs是100股起买，最低不到400元就能参与（目前价格最低的博时320多元），香港REITs1000股起买，最低3000元可以参与，美股REITs1股起买，100美元可参与。
买不起房子还买不起REITs么（笑）
而且REITs把需要30年贷款的房子变成了跟基金股票一样T+1的买卖、3%-10%左右的房地产中介费、税费变成0.4%-0.6%之间的佣金（但我怎么觉得这个优点奇奇怪怪的，哦也不算）
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缺点方面：
第一个它会亏的啊。公布了年报的6只REITs亏了3只，如果亏的话没分红的同志们。
第二个战略投资者拿了67%的REITs得锁一年，一年期满了解禁以后咋办，份额开始流通了咋办，现在流动性不高安安稳稳待着。
第三个港股老丑那边的REITs抗通胀，但实际国内好像不是那么抗通胀...具体抗通胀能力排序的话可能是生态环保>产业园、仓储物流>高速公路这样。
分类来看的话前两个批次的公募REITs一共11只产品主要可以分为产业园、仓储物流、生态环保、高速公路四大类底层资产。另一个分法是生态环保、高速公路是特许经营权类，产业园、仓储物流是产权类。特许经营权类的底层资产是一个权利它作为一个权利是不会增值的它没有增值空间，获取收益主要通过现金流。高速公路项目主要收入来源为过路费收入，污水处理项目主要为污水处理费，垃圾发电项目主要为垃圾处理费和上网发电费用。
生态环保的两个，首钢绿能和首创，所有已经上市的REITs中唯二两个有调价机制的，而高速公路类只能靠强现金流和高分红，抗通胀能力远小于生态环保。而产权类REITs的收益除了现金流还有项目资产增值。底层资产的增值空间可以抵消一定的通胀。
大致这样。
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（偷了东莞研究所的图）
从涨跌幅看生态环保的涨幅最高，接近高速公路涨幅的9倍。可能因为特许经营比产权类对经济风险和周期下行的敏感性更低，而高速公路的盈利能力一般比较差（初期）。从溢价率看也是，生态环保平均溢价率是高速公路的约2.3倍。不过高溢价率代表追捧程度高，未来风险也高。
从底层资产毛利率看就反了。生态环保和高速公路大幅度落后于产业园和仓储物流。
从单位可分配金额看，生态环保和高速公路比仓储物流、产业园高很多。
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（哈欠）能看出我今晚真的很无聊......
写这么多干啥呢，反正配售比才0.84%（伸懒腰）
大家晚安。
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